程佳宁：2021市场疲态将逐渐减弱，发展可期！

来源：互联网
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2021-01-25
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访谈回顾

杜宏鹏：先抑后扬 2021将是新常态下的新起点
李奉来：二手房竞争力增强成交占比不断攀升
孙洪增：虽有波折沈阳楼市处于健康发展轨道
王焦：二手房价微降学区房坚挺价格不降反升

编者按：不平凡的2020年已经过去，沈阳这座城经历着成长着，房地产市场的发展在这一年也有了转折性的变化。回望2020年，如何评价沈阳楼市的表现，每个人都有自己的体会和答案；展望2021年，沈阳楼市走势又将如何？沈阳房产业内人士又有怎样的预判？2020栋察楼市年终策划《向阳》人物专访将陆续上线，我们对沈阳房地产行业的多位专家进行了访问，将行业翘楚们的观点同大家分享，共话2021沈阳楼市。

程佳宁，沈阳越秀地产有限公司营销总监。作为沈阳市场的“巾帼力量”，程总以专业素养及个人魅力，业内有口皆碑。沈阳越秀地产深耕沈阳十一载，2020年沈阳越秀在全市销售金额排行榜居第16名，越秀星汇云锦项目在全市销售金额排行榜居第7名，越秀岄湖郡项目成为沈阳现象级别墅红盘，两项目均连续3年成为片区销冠盘。

本期专访，程总阐述了对于沈阳楼市的见解，与我们共话市场发展走向。同时也向我们透露了越秀地产未来的发展方向，集团将会通过产业购地的形式进行土地拓展，购入新地，并以此进行多元化产业布局，持续深耕沈阳。

“稳市场”已成沈阳楼市未来主旋律

2020年，沈阳楼市可谓起伏不断，对于2020年的沈阳楼市，程总将其总结为“先扬后抑”。

2020年沈阳市场经历了先“疫情”后“严政”，整体表现先扬后抑。

程总表示，2020年沈阳从一级市场看，2020年量价达历史最高值，累计供应1232万㎡，同比上涨12.1%，成交1198万㎡，同比上涨13.1%，楼面价4877元/㎡，同比上涨14.0%。虽然土地市场数据亮眼，但是整体还是先扬后抑的，1-7月拍卖成交整体溢价率18%，9月后政策后整体溢价率有只有6%。

从二级市场上看，2020年，全市商品住宅新增供应1402万㎡，同比下降6.2%；成交1186万㎡，同比下降26.4%；9月政策出台后，客户出现观望情绪，从数据看销量腰斩，实际下降约30%。

从新盘表现上看，2020年新上市项目56个，其中品牌房企44个，上市总建筑面积513万㎡，新品销售率44%，新品均价12320元/㎡。“沈八条”政策出台后，首开去化率下降明显。“沈八条”前集中在40%-70%，“沈八条”后集中在25%-60%。

2020年的市场受政策的影响比较大。因此“稳市场”是 2020 年政策的目标，也可能是未来长时间内政策的目标。

沈阳整体经济面向好助力房地产市场长期发展

2020年几次疫情，扰乱了市场节奏，当我们终于盼来曙光，却不想今年年初又遭遇了一波疫情。同时沈八条政策也并没有松动迹象，那么，2021年沈阳楼市将如何发展呢？

对于这个问题，程总给出的答案是，稳市场，对于“稳”的含义，一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。

沈阳市的整体经济面向好，人口净流入，国中城市呼声较高，所以长期来看支撑房地产发展的基本面是没问题的。而目前沈阳房地产政策已聚焦至严格，2021年仍将延续至至少上半年。

上半年市场疲态在惯性作用下持续并逐渐减弱，下半年预计会恢复正常；价格在有形政策及无形行政干预下，涨幅预计会回落，大概率会在8%以内；而受2020年成交土地量影响，预计新盘上市量大增，2021年对于企业而言将是更为艰难的一年。

能够满足客户特性化需求的产品定是未来市场主流

沈阳已经进入改善时代，什么样儿的产品才是最能够抓住购房者内心的呢？程总认为，未来沈阳最受欢迎的，一定是能满足客户特性化需求的产品。如今房地产已经进入C端时代，市场竞争日益白热化。满足特性化需求，是基于开发商对土地，市场和客户需求详细了解的基础上,是注重客户价值导向的产品管理体系。

越秀的每一个项目的每一期新品都会进行客研，是因为我们相信未来地产是客户生活导向的产品时代；我们从土地出发，通过精准判断土地价值，发现合适的客户，并通过客户细分，发展客户需求，并最终确定产品线的选择标准，实现产品定位，最终实现“在合适的土地上，为合适的客户，提供合适的产品”。

之前，程总也受邀参加过栋察楼市《李栋和他的朋友》栏目，获得了热烈的反响，当时的主题定为了“十年“，之所以叫十年，是因为去年是越秀地产入沈的第十年。十年间，越秀地产在中心处造奢，在山水处造静，同时为沈城城建配套也贡献了自己的力量。