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九宗地块最终成交一宗 经开区“下半场”要凉吗?

沈阳土地集中拍卖第二轮告一段落,46宗地块最终成交19宗,这看似不好的成绩背后还有各区不同的“风光”。

首先说尽管土地市场遇冷已成为“全国性”问题,但从皇姑、和平、浑南的成交地块可以看出,核心区域依然占优。而此前大火的沈北、经开则表现趋缓,其中经开区作为土拍前的大户共计9宗地块准备“入场”,但在“开赛”前便有7宗终止交易,而在最终交易环节,沈阳机电装备工业集团也遭遇“流拍”,至此,沈阳二拍经开区仅一宗成交。

唯一成交的一宗地块位于沈阳经济技术开发区,地块名称为国际社区北,土地面积13427.54平,容积率大于1.0不大于1.6,有8~9%的商业配比。根据规划,该地块由四个小地块组成,其中三块为居住用地,一块用于商业,最终地块以底价2910元被中德开拿下。从该地块位置、竞买文件要求到拿地房企,我们不难推测该地块未来发展模式,大体应该与万科中德国际社区一脉相承。

事实上,铁西区近几年发展脉络非常清晰,铁西老城能出让的土地不多,而自张士发展起势以后,以张士为核心继续向西发展的局面彻底打开。经开区不仅是国务院批准的国家级经济技术开发区,更是上榜国家级经开区排行榜前三十。不止如此,经开区的中德园产业也是沈阳全力打造的中国制造与德国工业4.0战略合作试验区,其产业发展水平代表着沈阳,从过去几年的发展来看,中德园围绕汽车制造、智能制造等五大产业,引进高质量项目多达350个,总投资过千亿元,是真正靠产业成为支柱的区域之一。

而除此之外,铁西区作为沈阳第一人口大区,超百万的人口密度也为区域发展提供了源动力,产业+人口的模式在经开区得以发展。

综上,经开区以产业+人口的发展模式是撬动区域发展的有效模式。据了解,根据沈阳第七次人口普查看,铁西区110万人口中产业人口达35万,其中中德产业园企业人口就达到15万元,且多为世界级高精尖技术人才,这成为区域发展的基础。

那么,如此为何此番经开区土地市场遇冷呢?小灼分析:

其一市场整体环境下开发企业无论资金、门槛等方面都受到较大影响;

其二,经开区处于发展中的区域,除去土地开发还需要更多硬性配套作为支撑,而我们知道竞配建模式一度成为土拍“标配”,这对于区域发展当然是好事,但对于房企实力要有很大的要求,换言之,会盖房子未必会建商场、修马路等等;

其三,从此次流拍的地块分析,部分地块体量不小,且价格不低,在3000+~5000+,且根据低密、限高等要求判断,大概率会建设小高、洋房等产品,如果未来加上商业配建以及“竞品质”需求,呈现后的产品价格也不低,这些都是开发企业需要思考的问题。

如此,不难看出,当下的经开区处于发展中,区域从产业到人口都是“强项”,而未来如果配建逐步加强也将迎来新一轮发展机遇。而近期,经开区配套建设的利好消息也是频频传来,商业方面杉杉奥莱为区域注入活力,提升品质;交通方面,大堤路快速路月底通车将极大方便板块内居民出行,增强居住便捷性;教育方面,新建校逐步兑现,让孩子出门有学上。而此次经开尽管只出一地,却不代表区域没有前进,可以预见未来区域供应减少,库存去化会更好,而届时经开区也将迎来新一轮发展机遇!

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  • 编辑:程成
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