三句话说明为啥沈抚新区2021必破万

来源：互联网
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2021-01-16
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2020年，沈抚示范区无疑是沈阳房地产市场上无法回避的话题板块。由于沈抚改革创新示范区是独立于沈阳和抚顺的国家级新区，其房地产市场交易量并不在各大榜单收录之内，无法以数据形式直观反映市场，但板块内频频刷爆朋友圈的现象级热销项目，亦足以引起沈阳房地产市场的震动。

2020年，被业内成为沈抚示范区房地产市场起势的一年，除原有项目加推外，区域内还迎来圣丰、一方、方大、汇置、中金、阳光城、融创等多个全新项目入市，其中，中金公元启城、阳光城翡丽左岸等项目取得现象级销售佳绩。外界眼中“荒无人烟”的沈抚示范区，如何消化掉如此庞大的货量，换言之，沈抚的房子都卖给谁了？

说现状：新房破万，刚需机会逐渐减少

目前，沈抚示范区住宅产品主要集中在白沙岛板块和政商板块，两个板块不同的特色和定位，所对应的置业客群也不尽相同。

白沙岛板块临近主城，以浑河、白沙河生态为突出优势，以吸纳主城外溢的改善置业客群为主，高层产品7500-8500元/㎡，合院别墅200-300万元/套。价格、区位、生态上对标棋盘山板块，亦具有清晰的产业投资前景，拥有较高的市场热度。

政商中心板块，以李石商圈为核心，住宅氛围浓郁，因其位于四环周边更临近抚顺一侧，价格相对较低，吸引以“新沈阳人”为主的刚需购房者。中金公元启城、阳光城翡丽左岸、浑河城等板块内现象级红盘，均以低首付、低总价博眼球，收获大量想要“尽快上车”的刚需购房者。

2020年，随着白沙岛板块土地告急以及政商板块住宅品质的提升，板块界定逐渐模糊，新近入市的汇置城项目，以洋房均价1万元/㎡打破政商板块“刚需乐园”的局势，意味着，沈抚市场留给刚需购房者的机会将越来越少。

此外，有网友认为“不限购”是沈抚房地产市场火热的重要原因，对于这种说法，业内专家持否定态度。沈八条的出台，精准打击了沈阳房地产市场的“投资客”，作为承接主城外溢投资需求的重要“战场”，沈抚示范区确实收获了部分投资型购房者。但是，随着沈八条出台，引发二手房挂牌量激增、新房市场遇冷，沈北等刚需板块“横盘”甚至降价，也沈抚失去了部分刚需客群。因此，不限购并不是沈抚房地产市场的立足之本。

说未来：三大标准判断示范区真实价值

新区之所以吸引人，是因为它象征着无限的可能性，我们国家花了三十多年时间，就走完了欧美发达国家要花三百年多才走完的路。我们经历了人类有史以来规模最庞大、速度最迅猛的城市化。城市扩张，意味着无数新区的成熟。所以，新区给我们的诱惑，格外强劲。

但并非所有城市都是深圳、上海，也不是所有新区都能拥有浦东、雄安一样美好的命运。对于沈阳这样非一线城市来说，新区想要获得成功的难度，与上海、深圳不能同日而语。当下的沈抚示范区经历过沈抚新城的波折、规划调整，有了今天的起势，至于未来市场的走向，市场亦是褒贬不一。

住宅产品作为一种特殊产品，既要看产业投资、政策规划这些“白月光”，同时也要考虑交通、教育、商业这些直接关系到生活舒适度的“地上霜”。对于尚在起步阶段的新区的住宅项目，不能仅仅从房企销售端的描绘出发，还可以从如下几个直观的角度对新区价值进行判断。

轨道交通

轨道交通包括地铁、轻轨、有轨电车、磁浮等运输方式，是城市公共交通系统的骨干，对于主城三环外的新区来说，意义更加重大。因此，看一个新区的发展，比交通路网更重要的，是要看轨道交通的规划，以及开通和通车的时间表，如果新区在5年内没有城市轨道交通的规划，那么，其住宅项目的价值将大打折扣。

目前，地铁9号线东延线尚在规划阶段，开工建设尚需等待，但有轨5号线东延线进度喜人，已进入调试阶段，预计2月初可正式投入运营。

大型商业

大型商业需要大量人气带动，通常，新区房地产项目发展到一定阶段，拥有一定的人气，才会有开发商布局大型商业，简单的说，对新区而言，未来三四年内，能不能步行去看场电影，是判断这个新区是否有价值的另一个重要标准。目前，沈抚示范区尚无大体量商业存在，但值得庆幸的是，汇置将于政商中心板块打造大型商业，预计3年内建成。

知名企业是否入驻

一个新区的价值基石，是产业聚集度。大牌企业迁入，会产生龙头效应，对于房价也会有较大的拉动。目前，华为人工智能产业基地、腾讯互联网、京东云等一线企业均已入住沈抚示范区，其产生的虹吸效应，将不断刺激房地产市场。

2020年，在政策利好的带动下，沈抚示范区已完成交通路网和轨道交通的建设，并引进七中、文艺二、南昌中学、南京一校等名校资源，备受诟病的烂尾楼也在不断的重新盘活启动中。对于刚需购房者来说，区域已具备了“上车”条件，不妨尽早考虑。但对于投资型购房者来说，未来新房市场还有较大的空间，意味着，当下投资的住宅至少3-5年才能“回血”，追求短期高回报率的投资者们，还需要谨慎考虑。

作者| 胡璟璐

|远方

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