发生冲突 小区业主罢免物业! 自治也是一个好选择

发生冲突 小区业主罢免物业! 自治也是一个好选择欲奴 第二季 最近几年来，辽宁省及沈阳市出台多个政策，要加强城区老旧小区的改造，弃管小区重新引进物业，变身为开放小区等，取得了不错的效果，不少小区均获得了翻天覆地的变化，居民的居住体验也得到了极

最近几年来，辽宁省及沈阳市出台多个政策，要加强城区老旧小区的改造，弃管小区重新引进物业，变身为开放小区等，取得了不错的效果，不少小区均获得了翻天覆地的变化，居民的居住体验也得到了极大的提高。而我们之前也探访了小西小区等多个老旧小区改造的典型，可以看出这几个小区的整体环境都得到了不同程度的改善。

而在近期，发生在沈阳北部的一个老小区发生了一系列的事情，包括：成立业委会、进驻物业、罢免业委会、重选业委会、罢免物业等，情节堪称跌宕起伏，下面就实地探访下该小区，了解整个事情的经过，并且科普下相关的政策法规。

老旧小区旧貌换新颜

本次事件的主角是位于沈阳城北于洪区的一个老小区，入住于上世纪90年代末，距今已有20余年房龄，可以算是老旧小区了。小区居民最早是以某大型国企的职工及家属为主，经过了多年之后，目前业主中该国企职工依然占据了较大部分，因此也为下文中的多次集体行动提供了便利条件，毕竟很多都是同事，比较具有凝聚力和行动力。

小区于去年正式进驻物业，由原本的弃管小区变身为封闭小区，物业费仅为0.5元/平·月，而小区面貌又发生了很大改变，因此开始的时候小区业主对于物业的非常支持的。

发生冲突 小区业主更换业委会 罢免物业

可惜好景不长，随着时间的推移，业主与物业之间的矛盾也逐渐暴露，而业主得知小区业委会的选举以及物业进驻都没经过小区多数业主投票通过时，这种矛盾日益加剧：首先，越来越多的业主拒绝继续缴纳物业费和停车费，而物业则时常拒绝未交费的开车业主进入小区，多次引发纠纷，甚至报警110，警察前来调解多次。

那么，物业对于未交费的业主是否有权利禁止其入内呢？答案显然是否定的。根据《物权法》规定，小区的道路、绿地等其他公共场所属于全体业主所有。而业主进出小区大门则属于在自己的依法享有的土地物权行驶人身自由权。而物业公司，作为提供物业服务的一方，应当提供符合合同约定的服务，满足小区的业主通行的便利和秩序的良好。限制业主进出小区，造成业主人身自由权利受到侵犯，显然是法律不能容许的。

除了业主车辆进门纠纷之外，物业对于园区的管理也做得不够好，而且物业的进驻程序并不合规，因此，小区业主决定更新原业委会成员，重新选举业委会，并且罢免现有物业公司。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员以及选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，均应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此小区居民通过投票，顺利罢免的原业委会成为，选举产生了新的业委会班子。

在新业委会的带领下，通过在社区多次申请，终于获得了投票选择是否罢免物业的机会，投票共分三天举行，每天晚上在小区内设立投票点，在社区相关人员的监督下进行现场投票，选项共分为保留物业、罢免物业以及弃权三种。在现场投票结束后，又对未参加投票业主进行网络投票以及上门现场投票，最终取得了压倒性的优势，终于成功罢免物业。不过物业方面提出申诉，声称投票过程中数据统计不准确，要求重新投票，目前结果还不得而知，物业还在继续工作，同时也在继续催缴物业费及停车费，具体结果还要看后续发展。

不过作为小区业主，在选择是否更换物业的时候也应该慎重，不能偏听一方的观点，而是应该全面的考察，然后再做出自己的选择，不要成为被利用的“工具”。这里只是说明小区居民在更换业委会及物业时具体的步骤及法律规定，不代表支持任何的一方。

物业并非非有不可 业主自治也是好选择

目前该小区后续是否会更换物业还不得而知，不过除了保留原物业和更换新物业之外，业主自治也是可以实行的一个道路。业主自治是指在小区原物业与业委会做出顺利交接之后 ，由业委会成员与小区志愿者共同管理，并且收支定期公示。根据此前的新闻报道，西安市唯一的业主自管小区和平花园，最近公示了2019年度财务情况： 收入141.08万元，支出57.85万元，结余近83.23万元。

没想到在没有物业的情况下，通过业主自行管理，竟然获得如此高的节余，确实出乎很多人的预料。而小区每年的盈利，也相当一大部分投入到小区公共建设以及回馈给业主，据介绍，2019年春节和中秋，给业主发了粮油、大米、木耳、黄花菜、腐竹、粉条等福利。为推进垃圾分类，给每户业主家发了价值200多元的垃圾桶。还花9.76万元粉刷了公共区域的楼道。”

不过西安该小区的成功，也并不能说明所有小区都适合业主自治，这与小区居民的整体素质、整体凝聚力、业委会水平都息息相关，还是应该根据各自的实际情况，来选择适合本小区的管理模式。

弃管变封闭 二手房价稳步提高

目前整个事件还有待后续发展，物业是否会离开，新物业能否顺利进驻还不得而知，不过有一点可以看出，即使是令小区很多居民不太满意的物业，进驻之后对于小区整体环境的改善也是比较明显的，秩序也相比之前更好，而小区二手房挂牌及交易价格也相比之前有了较大的提高。

在物业进驻之前，小区处于弃管状态的时候，小区在售房源的均价仅为五六千元，价格还是相当低的。而在物业进驻之后，二手房价格也在逐渐上涨，目前每平平均上涨500-1000元，提升还是相当明显的。若今后能更换更好的物业，相信价格也可能将会继续提高。不过，需要注意的是，购买老旧小区依然要注意存在户型较差、保温不佳、线路管道老化、业主素质相对较低、缺少电梯等缺陷，购买前需慎重考虑，否则在“沈八条”出台之后，再次转手需要满5年才没有大税，有些得不偿失。

|李佳蔚