如何正确看待当前房价的高位运行

　　1993 年，海南房地产开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良率一度高达 60％以上。 天涯，海角，烂尾楼 一时间成为海南的三大景观。

　　1997 年至 1998 年一年时间，香港楼价急剧下跌 50%～60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。

　　而当前中国房地产呈泡沫迹象，绝对房价已经偏高，全球前 12 大高房价城市中国作为发展中国家占了 4 席（香港、深圳、上海、北京），地王频出，居民恐慌性抢房。

　　1992 年，总人数不过 655.8 万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过 4 倍。最后的遗产，是 600 多栋 烂尾楼 、18834 公顷闲置土地和 800 亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达 300 亿元。开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良率一度高达 60％以上。 天涯，海角，烂尾楼 一时间成为海南的三大景观。海南不得不为清理烂尾楼和不良而长期努力。

　　大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过 655.8 万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每 300 个人一家房地产公司。

　　当时炒房的各路人马中，有包括中远集团、中粮集团、核工业总公司的中央军，也有全国各地知名企业组成的杂牌军，炒房的大部分的钱都来自国有银行。

　　据海南省处置积压房地产工作小组办公室资料统计，海南省 1989 年房地产投资仅为 3.2 亿元，而 1990-1993 年间，房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%，最高年投资额达 93 亿元，各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是 22%、38%、66% 与 49%。

　　当然，这些公司不都是为了盖房子。事实上，大部分人都在玩一个 击鼓传花 的古老游戏。

　　1992 年，海南全省房地产投资达 87 亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达 800 万平方米，地价由 1991 年的十几万元 / 亩飙升至 600 多万元 / 亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的 83％，另一个热点城市三亚也达到了 73.6％，海南全省财政收入的 40％来源于房地产业。

　　据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988 年，海南商品房平均价格为 1350 元 / 平方米，1991 年为 1400 元 / 平方米，1992 年猛涨至 5000 元 / 平方米，1993 年达到 7500 元 / 平方米的顶峰。短短三年，增长超过 4 倍。

　　1993 年6月24日，随着银根的全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。 这场调控的遗产，是给占全国 0.6％总人口的海南省留下了占全国 10％的积压商品房。全省 烂尾楼 高达 600 多栋、1600 多万平方米，闲置土地 18834 公顷，积压资金 800 亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达 300 亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。

　　一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达 200 亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的 博物馆 。

　　开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良率一度高达 60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是 空中楼阁 。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。

　　据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达 267 个，报建面积 760 万平方米，其中现房面积近 8 万平方米，占海南房地产存量的 20％，现金回收比例不足 20％。

　　一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在 2001 年 4 月全面叫停券商直接投资。

　　1995 年 8 月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是仅仅两年零 10 个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998 年 6 月 21 日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

　　从 1999 年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至 2006 年 10 月，全省累计处置闲置建设用地 23353.87 公顷，占闲置总量的 98.17％，处置积压商品房 444.82 万平方米，占积压总量的 97.6％。

　　目前对未来房价走势判断，可以转化为对未来城镇化、居民收入、货币松紧和利率高低的判断。当前基本面还有一定空间，比如 2015 年城镇化率 56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口 2 亿人左右，但区域分化明显，一二线 年房价上涨主要是货币现象，因此未来关键在货币松紧，房价走势可能三种前景：第一种是货币政策回归中性稳健，加强对杠杆和土地投机的监管，2014 年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，未来横盘消化；第二种是继续实施衰退式货币宽松，货币超发和低利率，则房价可能不断创新高；第三种无论是主动的收紧货币（比如基于对通胀和资产价格泡沫的担忧）还是被动的收紧货币（比如美联储超预期加息，汇率贬值和资本流出压力增加），利率上升，房价面临调整压力。

　　房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑：通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制；加强监管银行过度投放房贷；实行长期稳定的住房信贷金融政策，避免大幅调整首付比例和利率透支居民支付能力，稳定市场预期；采取中性稳健的货币政策；推动财税改革改变地方政府对土地财政的依赖，逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应 总量放缓、结构分化 新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。