海口万达文化旅游城项目位于海口桂林洋片区，但因种种原因项目成了半拉子。如今这一片成为海口江东新区，也作为海南建设自贸区（港）的先行试验区

陈标志丨文

2018年12月29日，海航集团通过官方渠道，推出董事长陈峰的2019年新年献词。这则被员工称之为看哭了的新年献词，概述了这家起步于海南的跨国企业集团，在过去一年中所遭遇的种种困境。

就在此前的一个月，海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着，海航地产业务重心将从传统房地产开发转型到临空产业开发建设，旗下的传统房地产资产也逐渐在处置。从2008年进入传统地产，到淡出传统地产，海航只用了10年时间。

上世纪八十年代末，海南房地产兴起，30年的历史长河里，海南房地产业是一部跌宕起伏的行业史。有人曾称，海南房地产就是那茂密热带原始丛林里，构成生物多样性的重要元素之一。中国房地产业的发展史，海南是不可或缺的组成部分。

如果要将这30年切割成几个重要的时光节点，它应该是：1988年至1995年，海南建省办经济特区后，房地产业的兴起与泡沫破灭；1999年至2006年，海南7年处置积压房地产；2006年至2016年，海南房地产的复苏期及国际旅游岛宣布前后，各大房企在海南跑马圈地；2016年至今，在大环境的影响下，海南房地产快速增长及政策调控。

无论你是房地产开发商，还是一名普通购房者，海南30年房地产发展史，就是一部情感丰富、剧情跌宕起伏的情景剧。

当我们感到痛苦时，想一想还有人比我们更痛苦；当我们感到快乐时，想一想还有人正在受苦，我们要把快乐的心转成帮助别人的心。

海南第一代房奴

市区土地资源受限，三亚房地产项目朝着远郊拓展。为此，三亚周边相邻市县都被称为大三亚范围

2017年底，海口市民粟俊终于还清了长达15年的房贷。这也是被烙上房奴印记的海南第一代按揭购房人的典型代表。

按揭原本源起西方国家，上世纪90年代经香港传入内地房地产市场。这样一种买卖契约行为，后来演化成了抵押贷款，最后成为正式合同的文本表述——个人购置商品房抵押贷款。

2002年，粟俊在海南房地产市场最低迷的时候，利用一种当时还不被普遍认可的抵押贷款购房方式，解决一家人的住房难题。

粟俊购房前后，正是海南房地产积压严重的时期，街头巷尾举目皆是烂尾楼。据公开数据显示，1999年初至2006年10月，全海南省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。

中国房地产报记者有一份上世纪90年代海口416宗烂尾楼名单，上面密密麻麻全是海口市民耳熟能详的建筑大厦名字。包括海口当时最高的烂尾建筑明光国际，还有申鑫国际广场、万国大都会、帝国大厦、华发大厦、环海大厦等经典停缓建项目。

我原来有一套50平方米的房子，但孩子大后，房子就不够住了。作为一名收入并不高的媒体从业人员，粟俊就赶在这个节点上，购买人生中的第二套改善性住房。

面积151平方米，单价1200元一平方米。现已年过半百的粟俊回忆当时的情形，感慨万千。他告诉记者，房子位于海口市海甸岛的永发小区，属于上世纪90年代海南房地产泡沫留下的处置房。

18万多元的总房款，粟俊自己凑了10万元左右，剩下的款项做了15年的按揭贷款。

当初中央财政给海南4亿元的补贴，用于此类处置房的补贴，房产实行限价销售，我这个小区也被纳入其中。粟俊称，刚开始房价是800元/平方米，后来涨到了1200元/平方米，我当时每月工资才1000多（元），每月还房贷900多（元），家庭经济确实感觉有压力。粟俊说。

粟俊经历了15年的漫长还贷时光，与许多第一代按揭购房人一样，他们被外界称为海南的第一代房奴。

楼市非典型泡沫史

烂尾20 余年，被称海口城区黄金地段规模最大、烂尾时间最长的半拉子房产项目———海口金利大厦（矮层为烂尾项目）

就在粟俊按揭购房8年后的2010年，一名从小在海南长大的年轻人，从上海回到了海口。一年后，一名江西女孩也从内地到了海南。

这名回海南的年轻人叫王路，是海南房地产界众所周知的人物。而这名大学刚毕业女孩子叫钟秋棠，在海南赶海7年，成了凤凰房产、房天下等多家房地产专业媒介平台的专栏作者。

王路在上海待了10年，专门从事房地产开发，也是行业内常提及的开发商。而在1994年至2000年，王路一直待在海南，从事了房企的多个岗位。

1994年至2000年这段时光，正是海南房地产行业从空前繁荣到泡沫破灭，从现实残酷到理想不堪一击，有人曾说，那是一个人性A、B面暴露无遗一的年代。

1988年，海南建省办经济特区，并成为了中国最大的经济特区。大量人口的导入，是海南房地产业兴起的重要诱因之一。据有关数据统计，在海南建省办经济特区后的4年时间，海口市经济增长率惊人的达到83%，三亚高达74%；海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。

区域经济的高增长，其实就是高度依赖房地产业的土地财政。但事实上，这是一个表面繁荣的行业假象。

以当初的房价而言，1991年，海南商品房均价仅为1400元/平方米，到1993年商品房均价逼近了8000元/平方米。而到了1997年，海口房价又跌至1000元/平方米以下。

6年之间的房价涨跌悲喜剧，过程确实令人啼笑皆非。

不仅仅是房价的大起大落，许多房地产项目，实际上也都在炒地皮。许多亲历者告诉记者，有人腋下夹着一个真皮包，站在一块空地的高处，大手在空中比划了一个大圈，然后这块地就这样轻而易举的易主了。

海南这段中国房地产非典型泡沫史，也为后来为中国著名地产商、SOHO中国董事长潘石屹提供了丰富的人生阅历素材。其中，网上流传着虚虚实实的五斤桔子的海南逃生记，读起来让人难免有些感伤。

思想永远落后于实践。哲学家只是解释世界，用思辨勾勒世界的蓝图，而实践要求我们现时现在地进行自我变革，实贱具有现实的、充满活力的、第一性的品质。

有人说是1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，让繁荣的海南房地产应声倒下。

实际上并非如此。海口市房协秘书长、海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路认为，调控意见只是一把达摩克利斯悬顶之剑，而海南房地产应声倒下的真正原因在于，那不是一个真正意义上的房地产市场，是一个由国有金融资本失控催生而出的，不健康而又存在大量泡沫的房地产市场，应声倒下是迟早的事。

上世纪90年代的房地产泡沫，给海南留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，成为因支付危机而关闭的首个省级商业银行。

抑制房价上涨

海南人工岛——海口湾灯塔酒店填海项目，对生态环境构成影响，目前处于搁浅状态

2017年3月，王路接受媒体采访时称，海南房地产库存下降至24个月，政府正积极稳控房价。

这一年，还有几年就退休的粟俊，即将还清房贷。但对于每月几百元的贷款，只是占粟俊收入比的很少一部分，完全可以忽略不计。

由于海口，乃至整个海南省商品房库存去化周期的缩短，楼市房价正处于爬升状态。2006年前，海南整整花了7年时间处置烂尾楼等积压地产，而2006年后，海南处于房地产复苏期，外地房企纷纷进驻海南，特别是在海南建设国际旅游岛政策利好的刺激下，各大房企纷纷在海南跑马圈地。

这也是自房地产泡沫破灭后，海南再次掀起房地产开发热潮。加上各路炒房资本的进入，2010年，海南商品房均价由过去的5000元/平方米，涨破10000元/平方米。三亚的个别高端楼盘价格，甚至已超过10万元/平方米。

为此，海口曾在2010年10月15日出台限购政策，规定省外居民只能在海口新购买一套商品住房等。房地产开发过热，导致海南房地产去化周期相应拉长。王路表示，2014年7月，海口这一限购令正式解除。

但在2016年2月，海南出台了两个暂停政策，即：限制土地供应及新项目报批报建。当地政府再次扎紧楼市的口袋子。

两个暂停政策被外界广泛认为是后来相继出台楼市调控政策的基石和鼻祖。从2016年12月17日出台《关于继续落实两个暂停政策 进一步促进房地产市场健康发展的通知》，至2018年4月22日出台《关于进一步做好稳定房地产市场工作的通知》（即全域限购政策），海南先后16次出台相关调控政策和举措。

但在此过程中，海南海口、三亚等主要城市的房价，环比依然连续多月呈现上涨态势，并领跑全国房价环比涨幅。

4.22海南全域限购后，海南10万销售大军转战云南西双版纳、广西防城港和北海等地。钟秋棠带着她的团队，走遍了广西、云南、广东，以及东南亚国家的旅游地产，随之他们的业务板块也从海南岛辐射到上述区域的旅游地产。

与传统房地产决裂

2013 年，海口市中心一楼盘，5 岁小女孩拉拉一家即将住进该小区。彼时房价5000元~6000 元/ 平方米，但目前已涨至1.7 万元/ 平方米

2018年9月，中国房地产报一篇题为《海口口头限价17300元剧情：购房人毁约，开发商着急》的报道，引起了外界的广泛关注。至今，17300在海口仍是一个网红数字。

去年8月下旬，海口市相关部门约谈部分房企时，口头表达了海口商品房备案价不得超17300元。然后海口部分楼盘曝出购房者维权事件，而维权最主要的原因，是消费者此前的购房价格，远远高于17300元/平方米的限价。

海口购房人黎武涛，是在海南楼市浪潮起伏中处于观望徘徊的典型购房代表。

3年前，海口房价还是6000元/平方米的时候，我就开始四处看房。从2015年一直追到2018年，现在房价都涨了一倍多，我还在四处找房。2018年底，黎武涛站在海口市区一楼盘前，一脸的愁容。

一个星期前，黎武涛给记者打来电话报喜，房子的事终于定下来了。三室两厅近130平方米，高层住宅，价格依然是17300元/平方米。此外，黎武涛还给了房产中介3万元的指标费。

与黎武涛不同的是，粟俊已经还清房贷一年多了，但他并没有再购房的打算。粟俊认为，女儿已经去了国外留学，就他们两老口在家，尽管房子有些老旧，但已经很满足了。

如今，房地产市场可谓风云诡谲，变幻莫测。但不论房地产市场如何变化，那些深耕海南市场的房企依然对海南楼市长线看好。部分房企则积极调整发展战略，寻求转型升级。

2018年11月，海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着，海航地产业务重心将从传统房地产开发，转型到临空产业开发建设。

值得注意的是，海南省委书记刘赐贵、海南省政府省长沈晓明均在多个公开场合表明，海南经济要摆脱对房地产的过度依赖。

2018年10月，国务院批复同意设立中国（海南）自由贸易试验区，并印发《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》，海南被赋予了更大的改革自主权。由于海南地理位置的独特性，海南自贸试验区的战略定位：不仅有建设全面深化改革开放试验区，还有国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区。

有人认为，海南建设自贸区（港），就像开挂一般，插上了腾飞的翅膀；但也有人认为，海南全域型自贸区建设，不是一蹴而就，在此过程中，房地产这一业态经济也许有更智慧的表达方式。

（此文章发表于中国房地产报1月7日13版）