日本房地产泡沫破裂条件日本楼市泡沫破灭

  人多了，房价、地价也跟着涨了。从1955年开始，东洋村整整20年的P年均增速达到了8.8%，住宅土地的价格连续因此飙涨了20年，平均每年涨20%，那些年买房、买地的人都赚了大钱。虽然价格涨得快，但是经济形势好，加上人越来越多，房子总归还是有人买。

  山姆村的头头们觉得这样下去不行，于是在纽约商圈一个叫广场的饭店里召开会议，邀请东洋村、德意志村两位小弟，以及两位老哥们英吉利村、高卢村参加。核心内容只有一条，那就是老大哥对小弟们说，贵村的货币要升值，我村的美刀要贬值，好让我村的东西卖到全世界去，降低逆差。最后，这五个村把这项决议签署了一个文件，叫“广场协议”。

  东洋村是一个历史悠久的岛村，有一段时间他们不太乖，总是隔壁村，后来还惹毛了大佬山姆村，老大哥带着一帮人冲到东洋村一顿海扁，差点把整个村都拆了。从此东洋村彻底服了，塌地跟着老大哥搞经济建设。

  有人问，现在买房，会像1990年的日本人那样，在历史的高点上接了烫手的山芋吗？我们先看一个故事，了解那次泡沫是如何发生的，然后再比较一下中国和当年日本的异同，看看泡沫的条件，我们符合几条。

  东洋村的金融体系原先是封闭式的，借钱基本上只能向银行借，利率是村领导定的，有一些业务没有得到村领导允许，一般人也不能干。1985年那会儿，村领导说我们要搞金融化。金融化分成三块，叫融资化、利率化、业务管制化，其实也就是借钱你可以直接向市场借，不用通过银行，利息呢大伙根据情况自己来定，有一些原来不能做的事现在也可以做。

  后来很多人都说，这是山姆村的头头们给东洋村下的套，引发了东洋村的经济泡沫，东洋村因此失去了10年，接着失去了20年，现在好像还要失去30年。其实把这口黑锅完全丢给广场协议，真是错怪它了，你瞧人家德意志村的货币也升值了呢，不是过得好好的吗？要让小巴说，主要原因，还是东洋村的金融体系自己出了问题。

  今年，大城市房价涨得好快，很多人就拿日本上世纪90年代的房地产泡沫来形容中国房地产市场的非，担心它会像当年的日本泡沫一样破裂。有的城市，为了防止过快上涨，甚至制定类似于“涨停板”的，但房价似乎还在涨。

  原来，和东洋村一样被山姆村收为小弟的还有德意志村。这些小弟最喜欢干的事就是好好向老大哥学习，引进技术，引进资金，然后造出东西来卖回山姆村。甚至后来，东洋村、德意志村的技术已经青出于蓝，比老大哥还厉害了。到了80年代，山姆村的外贸逆差已经相当大了，占到村年总产值的3.6%。

  1975年-1985年，东洋村经济的特点是转型升级、增速换挡，P产值每年只增长3.7%，再之后1986-1991年，平均增速也是4%-5%之间。这时候，东洋村人口的商圈化也基本完成了，商圈人口占比超过75%，大家都说，未来购房的需求大大降低，房价、地价应该就不会涨得那么快了。现实也确实如此，整个70年代后半段那几年，房价、地价基本就没怎么涨，眼看东洋村房价就稳定住了。

  但是，1985年又出了一件事，让房价飙涨了。

  搞经济建设最重要的就是人，村领导想了很多办法吸引住在村里犄角旮旯地段的老百姓往中心地段迁移。人多了以后，东洋村就形成了著名的六大商圈。