2020总结篇 影响房地产行业的九大政策

　　解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福社。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。同时提到要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　自2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，四年多来，越来越多人清晰认识到，炒房之路不可行，中国房地产市场正在进入新时代。此次会议重申，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　伴随着中国的快速城镇化，大量的新市民、年轻人涌入城市，他们是城市发展的动力来源，但城市，特别是大城市的高房价，成为“安居”的一大障碍。租售并举，解决大多数人的住房问题，这个定调足见深度与长远。

　　2020年10月29日，十九届五中全会审议通过了《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》，其中与房地产相关的内容为：

　　其次，则是因为，十九届五中全会已将内需提高到中国经济“战略支点”的地位，而汽车和住房消费是中国内需的双支柱。在中国老百姓的消费中，汽车与住房几乎占了近八成以上，是中国老百姓的两大核心资产品。即使在房住不炒的背景下，也不能因此而否定住房消费在内需体系中的重要性，住房在居民中的高占比便是现实佐证。抛开住房消费，压根就构建不起中国社会的内需体系。

　　房地产融资降下“三道红线月，监管层出台房地产融资“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　一、房地产行业杠杆率偏高，高达80%，也是杠杆率上升最快的行业之一。房企的高杠杆率易引发市场较大的波动，一旦融资规模快速收紧可能导致部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企出现现金流断裂的风险，可能引发房企与银行、信托、第三方财富等相关联机构和债券市场的交叉违约，进而产生较大的市场波动和金融风险。

　　2010年暂停IPO、2016暂停定增，房企股权融资（无息负债融资的方式之一）基本停滞。2019年以来，监管者对房企各种主要融资渠道，如银行、海外债、信托、国内信用债等分别出台了严格的限制，但是在2020年上半年，有息负债仍然出现一定程度的反弹显然，仅仅依靠控制各个融资渠道分项并不能完成降低有息负债整体的增速的目的。因此从总量角度把控房企整体有息负债增速就显得尤为必要，这也是出台“三道红线”融资新规的迫切性之一。

　　10月11日，中央在《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》中，赋予深圳仅次于北京和上海的发展特权，如比肩直辖市的管理自主权、前所未有的土地利用权、意义重大的金融开放权、明确鼓励的数据财产权、量身定制的负面清单权等，首批授权事项清单共有六大类40条，被称为是国家给深圳40周年的大礼包。

　　深圳用了40年的时间，从一个边陲农业县，发展成为现在一座国际化创新型城市。如今，深圳成为中国最重要的经济中心、金融中心、创新中心之一，也是国际枢纽城市。

　　4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

　　2020年8月6日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》，标志着基础设施公募REITs试点的落地推行。截至目前，已有三家企业在上交所或深交所进行基础设施公募REITs的申报发行工作、四家进行筹备工作。随着首批基础设施公募REITs方案的公布，我国基建REITs的发展进入到全新时代。

　　5月，“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局这一理念在局会会议上首次提及。此后这一政策又在多次重量级会议、讲线日召开的局会议也明确提到，“我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国际国内双循环相互促进的新发展格局”。

　　6月1日，中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》，到2025年海南初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。到2035年，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟，以自由、公平、法治、高水平过程监管为特征的贸易投资规则基本构建，实现贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利和数据安全有序流动。到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。

　　3月20日，中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，这是中央颁布的第一份关于要素市场化配置的文件。其中，关于“推进土地要市场化配置”，引起社会较大反响。意见提出多项有关土改革方向的具体措施，包括城乡建设用地指标审批权下放至省级；建立健全城乡统一的建设用地市场；探索建立全国的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制等。

　　3月12日，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，在严格保护耕地、节约集约用地前提下，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权：一是，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；二是，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。