淮安楼市限购政策重磅出台 业内这样看……

　　前几日，淮安各大论坛、朋友圈不时传出在继今年“淮五条”出台后，淮安楼市将在近日进一步加大调控力度，实行限购政策，且首付比例也即将上调的传言。27日晚间，淮安市人民政府办公室正式发出“

　　二，调整市区住房购买政策。非本市户籍家庭购买一套住房时，需提供自购房之日起前两年内累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社保证明；暂停对已有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售住房；暂停向拥有两套及以上的本市户籍家庭出售住房。

　　或许在前几日各种“传言”甚嚣尘上的时候，大多数地产人已经有了预感，但是正式的发文给了大家当头一棒，适逢6月推盘潮即将来临，多少准备在淮购房的人群已经丧失了购房资格。

　　当然，更多的“有资格”购房人群关注的是，淮安限购政策对楼市带来怎么影响？“双限管控”是否会一直限下去呢？冲浪宜居特别邀请业内人士发声，来谈谈业内对下半年市场走向的猜测。

　　此次限购是对淮五条的再次加码，淮五条是在楼市暴涨背景下的临时政策，重在通过严格备案压制开发商涨价行为，但随着开发商推迟上市、盘点的储备土地暂时供应不足，供需失衡并未改观，甚至市场库存降至3万套以下，房价继续看涨，同时二手房倒挂严重，有的楼盘超一手房价近2000元每平。本次调控重在限购，投资性购房受到极大抑制，甚至比热点二线限制交易更加生猛，供需失衡也因此得到缓解。因本次“双限调控”调节的是供求关系，控的是供应量空档期的非理性涨价，长期下去并不利于土地市场回暖及房地产业的健康发展，政策持续时间长短，相关部门会考量现有及拆迁后的储备土地开发周期、开发商因资金压力上市量等综合因素。此次调控是硬标准，下半年市场供应量大，多是刚需置业者，房价稳定在目前水平是大概率。

　　这次调控力度之大前所未有，说明新的领导班子对控制淮安房价决心很大，与开发商博弈加码，之前的控价只是暂时性的控制房价，只起到治标的作用，本质上这一轮房价上涨是几重因素叠加，第一，货币超发，，实业双双不振，人名币国际化受阻，导致资产荒，大量人名币没有好的投资去出，只得选择房产这个选项，但是国内一二线城市房价已经很好，导致了投资门槛变高，并且一二线城市调控政策加码，导致投资外溢，让资金到三四线城市寻找优质投资标的，恰逢淮安犹豫之前几年开发商盲目开发导致供需严重不平衡，从而形成相对整个江苏省的价格洼地，本地外地资金因势利导自然流向价格洼地！第二，淮安棚户区改造明显滞后，惠市长上台，抓住淮安低房价，高库存恶的有利时机，大面积棚户区改造，以最低成本完成去库存任务，又手握大量优质土地资源作为后期调控房价有利后备！但是凡事都有两面性，上诉因素叠加导致本地刚性需求，改善需求，和外地投资需求叠加！形成了杠杆效应，造成恐慌性购房，从而导致房价快速上扬！年后限价只是政府临时措施，只是治标不治本的方法，因为限价导致开发商与政府博弈加码，开发捂盘惜售，延缓推盘速度，以静制动，静观市场变化！期待博弈上的优势！再加上本身开发的自有周期，形成了供不应求的局面！价格是由供需关系决定的，政府想控制房价，但是供应上不去的情况下，政府只有控制需求，通过抬高购房门槛(限购，限贷)从而希望供求关系达到一种平衡，从卖方市场变回买方市场，但是这个政策只是推升市场的恐慌，压制了需求！为什么说是压制了需求，因为刚需这个问题是个伪命题，没房的要买房，有一套的还想买一套给父母，再有条件再买一套给小孩，衣食住行自古就是刚需，不存在套数之说！这种需求被压制，就犹如弹簧被压缩一般，迟早会反弹！反弹的节点就是政策的松动！政策松动的节点就在，供求关系达到一种平衡，或者说下一次去库存，目前加大土地供应，控价达不到立竿见影的效果，所以只能拿出行政手段干预这个大棒！希望用这些手段发到某种意义上供求平衡，用时间换空间，过段时间市场供应量上来了，开发商挺不住了，自然降价了！价格降了这个政策也就不需要了！

　　首先，淮安房地产市场作为典型的城镇化初级市场，长期以来一直以刚需居住及少量首改客户为主。但是从2016年11月起，由于棚改政策刺激，周边客户恐慌性购房，使得市场整体热度空前。此次淮安政府二次加码楼市调控，挤出市场投机行为目的明显。但考虑目前当地市场存量以及国家棚改政策的合力，从宏观角度观察，淮安市场在下半年仍将以稳中趋升为主基调。

　　其次，从当前市场存量来看，目前淮安主城区存量不足2万套，去化周期不足半年。此次调控政策，无疑为避免短期内断货情况下避免供需不足引起市场恐慌，房价继续爆发式增长。下半年市场大范围供地、新货上市情况下，缓解供需紧张，且棚改、货币拆迁政策，将补充市场刚性需求，促进淮安市场平稳有序发展。

　　第三，短期内政策效果明显。新政第一天，经过周边售楼处市场调查显示，来访客户均以咨询为主，购房意向不明朗，持观望态度。未来几个月内客户将以观望为主，市场将出现一段时间的冰冻期。考虑到前期开发商均获利颇丰，短期内不会出现资金紧张情况，房价仍将维持稳定。但根据目前淮安土地市场的招拍挂情况，加之整体城市建设日趋成熟、配套完善、物价上涨，以及当前淮安房价仍处于省内同等城市较低水平，预计下半年市场短暂冷却期后，将缓慢复苏。

　　除了限购的政策外，坊间此前也一直有“限贷”的传言，即首套房首付上涨至30%，二套房首付上涨至50%，三套房停贷。经多方证实，淮安市政府目前并没有出台限贷政策。除此之外，小编致电市区多家银行，截止发稿时，各家银贷业务政策仍维持现状。

　　淮安市政府办公室印发《关于促进我市房地产市场平稳发展的紧急通知》（以下简称“淮五条”）①实施普通商品住房销售价格备案制度；②强化房地产市场供给关系调控；③严厉打击房地产市场违法违规行为；④加强房地产市场预期引导和调控；⑤明确房地产市场及房价监管责任。

　　淮安市物价局会同市住建局联合印发《关于开展普通商品住房销售价格备案工作的通知》，明确淮安市区房地产开发经营企业在取得普通商品住房预售许可前，须到价格主管部门办理销售价格备案申报手续。

　　淮安市公积金管理中心调整住房公积金最低首付款比例，实行认房又认贷。缴存职工家庭首次使用住房公积金购买首套住房的，首付款比例最低为30%；缴存职工家庭购买第二套住房使用住房公积金或首次已结清第二次使用住房公积金购房的，首付款比例最低为50%。继续执行住房公积金差别化利率政策，继续执行购买第三套及以上住房、第三次申请使用住房公积金不予受理政策。

　　淮安携10区28宗3700余亩靓地在上海世博展览馆H3馆，参加中国“上海”城市土地展暨“第四届百强房企投资土地投资年会”。

　　淮安市国土资源局以网上挂牌方式出让14宗国有建设用地使用权。涵盖清江浦区、工业园区、生态文旅区、经济开发区、淮安区、淮阴区等主要城区，合计竞拍起始价超过17亿。