地产股连续大涨但楼市“大反转”还远未出现

　　在这个乍暖还寒的春天，楼市同样冷热交织：一边是房地产股连续掀涨停潮；另一边是今年一季度百强房企业绩同比接近“腰斩”，更有不少房企2021年年报“难产”导致停牌。

　　一边是“稳楼市”的城市越来越多，力度越来越大；另一边，重点城市市场交易量价等数据并未出现明显反弹。

　　近期，房地产股走势强劲。房地产开发、房地产服务等板块持续处于近期热门当中，最近三天的涨幅分别高达9.06%和8.77%。

　　中国武夷、中交地产、南国置业等个股连续多日拉涨停。过去10个交易日内，中交地产的股价已经翻了一番，从3月21日的收盘价每股7.7元升至4月1日的每股15.55元。龙头房企万科A的股价，从3月15日每股14.8元上涨到20.66元，涨幅接近40%。1日，万科A股价一度大涨超9%。此前被曝出资金问题的阳光城近期股价也翻了近一番。

　　易居研究院智库研究总监严跃进认为，近期地产股涨跌波动较大，说明市场预期不稳，各种投资情绪混杂，不能简单理解为地产股走上了上行和全面复苏之路。

　　目前，资本市场波动以及房地产行情调整都会对地产股会产生影响。一方面资本市场存在很大的不确定性，另一方面，房地产行情处于筑底阶段但反弹弱于预期，所以对此不能过于乐观。

　　土地市场可以被视为楼市的先行指标。当前，2022年重点城市首轮集中供地正陆续拉开帷幕。值得注意的是，多个重点城市调整了今年首轮集中供地的规则，例如：东莞首批集中供地提出取消新房销售限价、取消无偿配建等，增强房企拿地信心。

　　以合肥为例，据克而瑞研究中心统计，今年首轮土拍，合肥合计成交24宗含宅用地(其中2宗为纯租赁用房)，总成交金额达189.62亿元。此次合肥土拍吸引40余家房企参拍，15宗地块进入竞品质环节，成交整体溢价率达到11.2%，是2022年目前已经进行集中供地的城市中平均溢价率最高的一个。此外，3月30日完成首轮集中土拍的重庆则是13宗地全部成交，无一流拍。

　　今年以来，楼市政策暖风频吹，出手“稳楼市”的城市增加，并且逐渐从三四线延伸至二线甚至一线城市。

　　据中原地产研究中心统计，今年以来超60城出台楼市新政，从降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金额度、加大引才力度，发放购房补贴等方面放松房地产调控政策。其中，包括福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市。

　　近日，据媒体报道，福州放松楼市限购政策，非五城区户籍家庭无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。此前，哈尔滨取消3年“限售”，郑州取消“认房又认贷”，调控松绑政策更多向二线城市蔓延。

　　此外，有媒体报道，深圳有关部门近日发声称，会视调控要求和市场形势适时对二手房参考价格作出相应调整。业内人士认为，这意味着深圳的二手房参考价可能会出现一定幅度的上调，这可能带来深圳楼市的预期转向。

　　对于近期楼市政策的调整，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，限售、限购、限贷等，本来就是行政色彩极强的措施，相机抉择。当楼市热了，限制性措施就要启动，或强化；反之，限制性措施就要弱化或退出。当下，多地楼市下滑明显，已经影响到了全链条的正常循环，在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

　　不过，他提醒，调控松绑的城市，都是销售大幅度下滑、库存压力很大的城市。热点城市房地产调控目前还是保持连续和稳定的。

　　尽管政策密集出台，但从效果来看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足，与“大反转”还有很远的距离。

　　中指研究院1日发布的数据显示，2022年1-3月，百城新建住宅价格累计上涨0.06%，涨幅较去年同期收窄0.71个百分点，累计涨幅处近七年同期最低点。

　　一季度，重点100城新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降40.5%，与2019-2021年同期均值相比下降19.0%，较2019年同期下降17.0%，市场情绪整体偏低。其中，一二三线城市商品住宅成交规模下跌幅度均超三成。

　　房企业绩也出现大幅下滑。中指院数据显示，2022年1-3月，百强房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；其中销售额超千亿房企仅2家，较去年同期减少3家；超百亿房企46家，较去年同期减少30家。

　　李宇嘉认为，其实，目前除了少数热点城市外，其他城市的房地产限制性措施比较少，或集中在中心区，限制性措施退出效果有限。当下仍有不少制约楼市的关键因素，比如疫情对经济、收入、消费等方面的影响等，而这些因素并非短期政策调整就能迅速改变的。