深圳楼市调控升级！落户三年+三年社保才能购房

　　7月15日，深圳住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。此次政策对深圳户籍人口出台了限购的内容，进一步体现了深圳落实“房住不炒”的导向。

　　3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

　　适当调整户籍居民购房条件，规定社保和个税缴纳时间，在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。

　　制定这条政策的背景是：近几年，深圳落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。

　　对于离婚后的购房政策，新政条文中列明“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”

　　具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在深圳无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在深圳购买1套商品住房；离异前家庭名下在深圳有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在深圳购买1套商品住房；离异前家庭名下在深圳有2套商品住房，离异后任一家庭成员在深圳均不得购买商品住房。

　　为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，保障刚需，结合房地产市场形势变化，我市对差别化住房信贷政策作了进一步完善，《通知》规定：合理确定个人住房利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。

　　1.购房人家庭名下在深圳无房且无商业性住房记录或公积金住房记录的，继续执行首付款比例最低30%的政策；

　　2.购房人家庭名下在深圳无房但有商业性住房记录或公积金住房记录的，购买普通住房的首付款比例不低于50%，购买非普通住房的首付款比例不低于60%；3.购房人家庭名下在深圳拥有1套住房的，购买普通住房的首付款比例不低于70%，购买非普通住房的首付款比例不低于80%。

　　深圳现行存量住房交易计税参考价格是2016年10月评估更新的，与目前市场成交价格存在较大差距，为此，更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近二手房市场真实成交价格。

　　此外，近一年来，深圳成交的商品住房中，换手率较高。现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热起到抑制作用。

　　为使深圳住房标准更符合市场实际，本通知对普通住房标准进行细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　制定这条政策的背景是：深圳市目前的普通住房标准只考虑了容积率和面积两个指标，从今年上半年房地产市场偏热的情况来看，有必要增加价格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。

　　当前，深圳市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象，不利于深圳市房价和市场预期的稳定。为此，对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　目前，买卖双方实际交易价、银行评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。因此，本通知规定：进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

　　下一步，深圳将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。

　　目前，二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导。为此，《通知》提出，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理易；中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。通过这一举措，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理易，稳定二手住房价格。

　　持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

　　总体来看，《通知》提出的八项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房；二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。《通知》的出台是对我市既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策具有很强的风向标意义，说明今年下半年部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。此次政策具有很强的信号意义。第一、实际上此前包括杭州等城市，也有过类似的政策收紧，即对于本地户籍人口的购房，也需要设定相应的社保缴纳条件。所以深圳此类做法，也说明部分城市在限购范围上，做了扩大，不光对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。第二、深圳此类做法，至少说明今年的政策风向。虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但是也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，这次新政一是购房的资格门槛提高了，包括深户购房亦要提供3年社保/纳税证明、严格限贷政策等；二是二手房的交易成本上升了，包括增值税2改5、以及重拾非普通住宅标准总价线等，可以看到两点都对需求有直接的影响，也是对深圳楼市近期量价齐升的趋势的回应，接下来深圳楼市成交量的下挫不可避免。

　　地产经济学家邓浩志认为，这次的调整主要由于深圳最近出现房价过快上涨，所以关于调控升级一直是市场关注的重点，这次新政靴子落地，符合市场的主流预期。由于过去一年深圳利好不断，所以房价上涨预期较高，加上深圳落户政策偏宽松，所以导致了不少投资、投机资金通过落户深圳，从而避开限购政策，从而取得购房资格。本次政策算是堵了这个漏洞。

　　新政出台之后，将对深圳房价稳定有一定的帮助。可以预见，纯粹因为购房而落户的情况会因此而出现大规模减少。楼市的旺盛需求也会因此出现一定程度的萎缩。不过长期看深圳地少人多，经济发展快的基本面不会改变。所以房价维持高位，甚至长期仍然看涨涨的趋势也不会改变。

　　深圳的这个政策对广州不能算利好。因为不具备深圳购房条件的购买力，不等于就能转移到广州。广州本身也有自身的限购政策，纯粹因为购房而选择落户广州的情况在过去都非常罕见。所以广州楼市多数仍会按自己的逻辑继续推进。广州跟进楼市调控升级的可能性非常低。首先广州和深圳楼市最近的表现差异比较大，深圳楼市是持续强势，而广州楼市仍处于复苏当中。深圳的房价前段时间已经有比较大的升幅，而广州的房价近期还仍然在低位徘徊。深圳住房供应稀少，广州不但绝对数远高于深圳，而且还有旁边佛山供应的分流。所以广州目前没有迫切调控升级的需要。

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