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孙宏斌:对未来楼市的10个判断

孙宏斌:对未来楼市的10个判断

  但在有趣、好玩、敢说、真性情折射的背后,是融创这些年业绩挺近前四前五、产品力服务力快速拉升、客户满意度和同行口碑认同度的节节攀升。

  今天老潘就先不聊融创业绩报了,聊聊孙宏斌对未来楼市的10个判断,这样对整个行业“趋势”判断会更有借鉴和启发。

  做地产就是做预期。判断很重要,判断就是预期。房企对未来的判断,决定了当下所有战略动作的变化。

  因为与中国政策关系很大,你看今天的楼市,北京(楼盘)也好,深圳(楼盘)也好,上海(楼盘)也好,这种城市它缺很多房子,供应缺很多,但是即使你1平米不供也没事,这反过来说明政策的影响还是很厉害的。

  其次,这个世界,下一步你说美国经济往下走,欧洲肯定是往下走,英国也很麻烦,对吧?现在这种情况下,然后中国会怎么样?这个谁都不知道。所以美国宽松中国也要宽松了,要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。

  其三,国家也很依赖房地产,房地产这些年消化了很多M2,这里面房价确实也涨得多,但是整个中国大部分城市建设,其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位,其实对这行业影响是特别大。

  比如未来对中国房地产作为一个行业,是“保障市场为主”,还是“把市场控制住”为主,这个行业的定位很重要。

  未来房地产市场的容量,孙宏斌认为:“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,因为你的投资摆在那里,我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”

  再从短期来看,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在于,一二线城市包括融创在的城市市场需求还是“很强劲”的,政府也有供应的冲动,因为地方政府也需要资金,所以,大幅下降可能性不太大。

  老孙的潜台词或者在于房地产15万亿的蛋糕,自己才5000多亿,市占率才3%多一点;其次,老孙强调未来一些公司会出局,但是其他公司不增加也不可能,否则销售的都去哪儿了?

  2019年融创的销售目标是5500亿,今非昔比了!而且截止目前,融创拥有土储总货值约2.82万亿,83%位于一二线城市,即使如此,平均土地成本只有4307元/平方米,显然,未来融创的业绩和利润,还是很有爆发力的。

  核心当资金收紧的时候,对销售端的影响会特别大,尤其当你控制货币、控制融资端的时候,其实对市场的影响会更大。

  回顾过去2年,从17年底去杠杆的时候,18年开发商日子为何还能过?核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年非常难,但销售还不错,但是到了18年下半年的时候,整个销售不行了,再叠加难,压力就特别大。

  19上半年和那时候一样,今年上半年三四月份的时候,资金比较多,利率和销售也不错,但是从5月份开始往下掉的时候,下半年融资也难,销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱,但不推出来又没销售收入。

  融创来看,上半年销售2142亿元,同比增长12%,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,下半年3433亿,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。

  这今年的宏观调控、手段与方式很多,但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限,所有的都是按这个来做。

  其实在2016年底的时候,融创一直在说这次的调控要非常认真的对待,因为它是超出所有人预期的。

  现在看,就是说2017年买地的,2018年买地的,甚至包括2019年买地的,其实大家都犯了一个错误,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。

  他们有很重的侥幸心理,觉得未来房价调控可能会松动,但现在看来,房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地,按现在的售价卖,可能都是亏的,甚至会亏很多。

  这是上一个阶段,对融创来说,上一阶段做的还挺好,核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨,这是底线:重视本轮调控之变从需求端向融资端调整

  过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端,融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。

  过去融创就对整个土地和融资市场有2个明确判断。其一,这一轮土地的窗口期比较短,其二、融资的窗口期也比较短,这两个判断加在一起是融创对上一个阶段的总结。

  从城市来看,楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点;而一线城市则是需求相对大很多,但供应量少一点。

  另外在这种3到8线城市里,开发商比较多,一线城市里面,比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商,如果市场有问题,可以直接把卖8000元房子降到5000元,就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况,因为降价很难,因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的,根本不存在降价空间。

  未来不可能再借到很多钱,负债率这事只有这两个选择,要么就是说不断再降低,要么就是已经不在了,就这两个选择。

  对此,孙宏斌有不同的看法和提醒。其一,今后会有更多的并购发生。原因是资金融资大面积收紧。就并购本身而言,应该是国家、央行等应该鼓励的。核心因为并购对于行业而言,可以化解一些风险和社会危机,因为有些企业出问题后被并购,最终是对他的客户好、对银行也好,对债权人也好。

  当下很多的并购算账算不过来,没法看。所以,融创特别小心。比如表面上是他缺钱了,但实质是项目问题。要是项目真的特别好、特别便宜的话,很容易把它卖掉,它很容易找到钱的,其实市场中的股权投资的钱还是挺多的。

  并购最大的坑可能就是保底,即保你10%,但事实上这就是个坑,他都活不了,他上哪保你10%,所以保底是一个很大的问题。

  融创并购上并进来两三百亿体量,其实是非常小心,很多就直接叫停了。因为融创有一个标准,不符合标准的,不管是什么样的项目都不会做,这是并购纪律。

  其次,上半年融创有600个并购合同上报到集团,这些项目其实地方上早都谈得差不多了,但最终能上得肯定是十选一,二十选一的,所以最终融创的并购质量是很靠谱的。因为是优中选优。

  2019年融创的销售目标是5500亿!而截止目前,融创上半年销售2142亿,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。显然,今日融创,已今非昔比!

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  • 标签:关于楼市未来的判断
  • 编辑:程成
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