半年，沈阳二手房暴增95%，楼市到顶了？

半年，沈阳二手房暴增95%，楼市到顶了？童心记牌器 2020年上半年，沈阳楼市的关键词：热。开盘热、销量热、土拍热……根据最新数据统计， 上半年新一线城市房价涨幅，沈阳排名第二，全国百强城市涨幅排名第十二。 大热是否意味着“大好”？楼市向

2020年上半年，沈阳楼市的关键词：热。开盘热、销量热、土拍热……根据最新数据统计， 上半年新一线城市房价涨幅，沈阳排名第二，全国百强城市涨幅排名第十二。

大热是否意味着“大好”？楼市向好的本质是什么？

有人说，二手房市场的表现才是市场的真正表现，是最为客观、准确的。而沈阳的二手房市场，最惹眼的当属挂牌量，1月5日沈阳二手房挂牌量是6.31万套，现在超过了12万套，近半年时间，上升近95%。

有观点称这是“楼市到顶”的体现，并断言“不看好沈阳楼市未来走势”。但反方意见称：这是“坐井观天”的论断。

1

有业内人士称，沈阳早在多年前，市级房产工作会议、研讨会上就透露，沈阳房地产一直存在“二手房”入市量不足的问题。

彼时新房不够火，置换期未至。

而近几年，沈阳商品房销售一直保持持续走高的态势，每年都是千万平方米级别成交量，但二手房成交却依旧低迷，这种情况事实上是不正常的。

专家就此解释说，商品房成交量高，二手房成交量低，表明市场以刚性需求为主，消费者购买力有限，在现有资金的基础上，只能满足家庭一部分人的住房需求，其他人还只能暂时住在旧房中。也就是说，市场只能以高层、小户型为主。

第二， 二手房若与商品房保持一定正常比例，既可以促进商品房成交，也可以抑制商品房价格过高产生泡沫，起到一个平衡杠杆的作用，保持城市房地产良性发展循环。因此，如今市场上二手房供应出现增加后，对市场是有一定积极意义的，不能全盘否定。

第三，近几年沈阳城市经济发展得到了长足进步，人们进入改善型住房需求时代。也就是说， 市场供应多样化，洋房、别墅等高端产品进入需求上升周期，包括曾经只出现在梦里的豪宅，如今都销售良好，“焕新”也是二手房挂牌量增多的动因。

因此，二手房集中上市，说明沈阳市场开始进入供需循环状态，标志着沈阳房地产市场供、需平稳，也标志城市发展吸引力增强、城市综合实力上升。

2

说起二手房挂牌量飞速上升，其实不止沈阳，全国排名前十的城市，上升幅度超过15%，就高达6个。而笔者此前也就二手房挂牌量激增做过报道《 沈阳二手房挂牌超北京“大跌前奏”？事实：涨幅全国第二！ 》，里面也详述了“12万+”这个数字的以及背后的原因，感兴趣的可以看看！

而在海量的二手房压顶之下， 有两大疑问引发思考：

一、房价还能上涨吗？

二、未来又有哪些人愿意接盘？

首先，沈阳二手房价格如何，还能上涨吗？笔者发现，对比全国而言，沈阳二手房还是有一定优势的。伴随着新房价格的上涨，二手房的价格其实也在慢慢增长。只不过近期卖房的增多，导致二手房市场库存量加大，去化周期加大。

就整体而言，沈阳二手房价还是上涨的， 最新数据显示，六月沈阳二手房均价10009元/平，环比上涨0.1%，同比去年来讲，部分楼盘二手房价格还是稳定的。

其次，海量的二手房谁来接盘？笔者分析有三类。（仅供参考！）

一、纯刚需。

随着沈阳最新落户政策出台，落户门槛降低，外来人口涌入，纯刚需盘或加大需求，然而市场上的纯刚需产品确实所剩不多，即便有也是“开盘即磬”的效果。因此，购房者会将目光重新锁定在二手房上。笔者观点是：纯刚需，买房龄短的二手房，配套相比于新房优势明显，一堆一块都在那放着，你买的也相对放心。

楼市灼见

微信ID：loushizhuojian

二、学区房。

随着最新一批的普查通知下放，以及最新的“公民同招”、“三校指标率”等重磅消息逐一落定，过去曾抱有侥幸心理的家长，也会“刚性”地将目光重新放回二手房。毕竟老学区房稳定性、靠谱性都强很多，成绩在那摆着，每年都会公布，而新建校还有待观望，买房可以观望，但孩子上学可容不得“等待”，所以买二手房老学区更为放心，短期内都不会发生变化。

三、投资客。

笔者认为，沈阳目前尚处于良性螺旋上升期，对比新开发区、新规划区域而言，已有的成熟区域、价值洼地，房龄不长的二手房未必不是更好的选择。要知道，土地越拍越少、越拍越贵，但已有的好房子，自住舒适，既往成本低，入手价格低，周边学校、交通、商圈、氛围醇熟，在土地价值节节攀高的形势下，这类型的二手房也会跟着“水涨船高”，也是不错的投资选择。

所以，二手房入市量增加并不是楼市见顶，抛售房产。而是城市发展良性循环，步入新的螺旋上升期的开始。而沈阳二手房入市量增加背后，恰是沈阳房地产市场健康平稳的开始。

|大伟